知らないと損する!不動産屋業界の裏側

不動産業と宅地建物取引業はどう違う?宅地建物取引士とは?


不動産業と宅地建物取引業、宅建業、よく知らない人からすると同じ業種のような気がしますが、違います。

●不動産業
○物件の売買
○物件の仲介
○物件の賃貸(土地、住宅、ビルの大家)
○物件の管理(分譲マンションの管理、賃貸物件の管理など)
といった様々な業種を含んでいるのが不動産業です。


●宅地建物取引業
○物件の売買
○物件の仲介
宅建業は、不動産業の中の一部。売買、仲介という取引のみです。


大家さんからの依頼で、入居者募集など貸借の仲介をするのは宅建業にですが、自らが貸しビルやアパート経営をするのは宅建業ではありません。


マンションを売却しようとしている方は、宅地建物取引業を理解しておいた方がいいでしょう。次に、宅地建物取引業について説明します。


宅地建物取引業について


宅地建物取引業とは、
●自らが行う宅地や建物の売買や交換
●売買や交換、貸借をするときの代理や媒介
を業として行うもののことをいいます。


宅建業は、誰でもできるものではありません。「宅地建物取引業法」という法律で規制されていて、免許を受けた者だけです。2つ以上の都道府県に事務所を設置しているところは国土交通大臣の免許、1つの都道府県に事務所を設置ところは、都道府県知事の免許になります。


国土交通大臣、都道府県知事は、免許権者(免許を与える権限を持つ行政機関)で、法令違反があった際、指示処分、業務停止処分、免許取消処分などの行政処分をすることができます。


宅建業の免許の有効期間は5年、以後、更新です。


宅地建物取引士とは

宅地建物取引士とは、宅地建物取引主任者資格試験または宅地建物取引士資格試験に合格した人で、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引士証の交付を受けた人。


不動産取引の幅広い知識をもつ流通の専門家。宅地建物取引業法では、
●物件、契約内容の説明、重要事項説明
●契約内容を記載した書面への記名押印
は、宅地建物取引士しか取り扱えないと決められています。マンションの売却でも、一番重要なポイントの部分ですね。


不動産会社が宅建業の免許を受けるためには、宅地建物取引士を一定数以上確保する必要があります。


ちなみに、宅地建物取引士という名称は、最近、平成27年4月1日から改称された言葉。それ以前は、「宅地建物取引主任者」でした。主任とついていると、会社の役職みたいでごっちゃになるから変えたんでしょうか。


宅地建物取引士資格試験について

宅地建物取引士になるには、宅地建物取引士資格試験に合格しなければいけないわけですが、どんな試験なんでしょう。ちょっとまとめてみます。


●受験資格
年齢、性別、学歴、国籍等の制限は一切なく、誰でも受験できるものです。

1995年までは、高等学校卒業以上、若しくは宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者という受験資格の制限がありましたが、それがなくなりました。


宅建をもってる高校生や、中学生、はたまた、小学生がでてくる可能性があるということ...まぁ、小学生の宅地建物取引士では、誰も任せないでしょうが...


●実施時期
年1回、通常10月第3日曜日に行われます。


●試験内容
○土地の形質、地積、地目および種別ならびに建物の形質、構造および種別に関すること
(土地や建物について不動産に関わる者としての常識的な知識)
○土地および建物についての権利および権利の変動に関する法令に関すること
(民法、不動産登記法、借地借家法、区分所有法など)
○土地および建物についての法令上の制限に関すること
(都市計画、国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、宅地造成等規制法、土地区画整理法、農地法など)
○宅地および建物についての税に関する法令に関すること
(登録免許税、印紙税、所得税、固定資産税、不動産取得税など)
○宅地および建物の需給に関する法令および実務に関すること
(住宅金融支援機構法、不当景品類及び不当表示防止法、統計など)
○宅地および建物の価格の評定に関すること
(不動産鑑定評価基準、地価公示法など)
○宅地建物取引業法および同法の関係法令に関すること
(宅地建物取引業法、同施行令・施行規則など)

という7分野から出題。難しそうですね。


●問題形式
四肢択一式50問。マークシート方式となっています。試験時間は2時間です。記述ではないんですね。イチかバチかでなんとかなる人もいそうですね。


●合格率
平成11年以降の合格率は、15%から17%台。平成26年(2014年)の場合、申込者数が、238,343人、受験者数が、192,029人、合格者数は、33,670人。合格率は、17.5%でした。


5人に1人以下しか合格できない狭き門。


自分の大切なマンションをお任せする相手。これくらいの関門は、突破していてくれない困ります。


まぁあくまで試験で、これが基本。その上に、今までしたきた仕事のノウハウや経験が加わるんでしょうが...


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