知らないと損する!不動産屋業界の裏側

不動産屋との契約「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の違い


不動産屋さんにマンションを売ってもらうよう依頼する媒介契約。


○どの物件を売却?
○いくらで売却?
○期間はいつからいつまで?
○物件を売るための不動産屋の宣伝活動は?
○不動産屋への手数料は?


などを決めて契約するんですが、媒介契約には3種類あるんです。

「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つ。売り手はその中から1つ選ばなければいけません。それぞれどんな特徴のある契約なのかみていきましょう。


専任媒介契約


ほとんどの方がこの契約です。一社の不動産会社にしか依頼出来ません。他の宅地建物取引業者に依頼することは禁止されています。

依頼された不動産会社は、2週間に1回、売り手に対して売却活動を報告する義務があります。


売り手が自分で買い手をみつけてきて、仲介業者なしで契約することは自由にできます。


専属専任媒介契約


専任媒介契約と似ていますが、頭に専属がくっていてる契約。かなりレアな契約です。一社の不動産会社にしか依頼出来ないというのは、専任媒介契約と同じ。

ただ、売り手への売却活動を報告は、1週間に1回になります。


もう1つの違いは、売り手が自分で買い手をみつけてきた場合でも、手数料が発生するということ。なんのお金?と思っちゃいますが、そうゆう契約です。


一般媒介契約


複数の不動産会社に依頼することができます。ただ、依頼された不動産会社は、売却活動を報告する必要がありません。

自由度が高い分、売りやすいのか...、売りにくいのか...、不動産の扱いに慣れている方に向いている契約といわれています。


売り手が買い手をみつけてきて、契約することは自由です。


どの契約が一番いい?


「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の説明をみて、専任媒介契約と一般媒介契約で悩まれる人が多いでしょう。はたしてどっちがいいのか。


現状は、専任媒介契約を選ぶ人が多いです。


一社の不動産会社にしか依頼できないのになぜなんでしょう。素人考え、一社だけだと情報が限定されて買い手をみつけにくいような気がしますが...


大きいのは、不動産屋さんのやる気・売る気です。一般媒介契約より、専任媒介契約の方が、売る気が高いです。


不動産屋さんは、仲介手数料をもらって儲けているわけですが、仲介手数料は全ての取引が完了した後に払われます。


一般媒介契約では、他の不動産屋も動いています。いくらその物件を宣伝しても、他の不動産屋で決まれば、その不動産屋に払われる金額は0円です。

完全なタダ働きに終わる可能性があるということ。


これじゃ、やる気・売る気も小さくなっちゃいます。専任媒介契約なら、確実に依頼された不動産会社が仲介手数料がもらえる。宣伝活動も活発になり、なんとか売ろうとしてくれるわけです。


不動産屋の売り物件募集のチラシをみたことがあるでしょうか。専任媒介契約をすると、一般媒介契約よりいいプレゼントがもらえたりします。ちょっとの差ですが、これもプラスですね。


それでも一社だけでは、情報が限定されちゃう...と不安な方。今の不動産業界は、レインズというデータベースで、情報が共有されています。一社に頼んでも、その物件の情報は、たくさんの不動産会社に流れているんです。


媒介契約の期間と更新


専任媒介契約、頼んだ一社の不動産会社が変なところだったら...という不安もあるでしょうが、媒介契約には、期間が決められています。期間を超えれば、契約は終了。別の不動産会社にきりかえればいいわけです。


媒介契約の期間は、そんなに長くありません。最長3ヶ月。3ヶ月を超えない期間で任意に設定できます。その不動産会社に不安があるなら、最初の媒介契約の期間を1ヶ月にして様子を見てみるのもありです。


ちゃんと売り手のことを考えて、動いてくれるいい不動産会社と分かったら、次から3ヶ月契約にすればいいわけです。


ちなみに、媒介契約の更新は、自動的ではありません。依頼者が、書面で申し出る必要があります。電話のやりとりだけでは、有効な更新ではありません。


ダメな不動産会社だったら、更新しなければいいだけなので、契約を切りやすいですね。契約期間のことを把握して、うまくリスクを回避しましょう。


※3ヶ月という期間は、専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合。一般媒介契約では、法令上の制限はありません。ただ、行政の指導は3ヶ月以内となっているので、まとめて3ヶ月と把握しておいてもいいでしょう。


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