売る理由ごとのポイント

離婚のためマンション売却 | 住宅ローン連帯保証人・名義変更・財産分与


マンションの売却が離婚のためという場合もあります。その時やっかいなのが、住宅ローンの連帯保証人、名義変更、財産分与。それぞれのポイントについてみてみましょう。


住宅ローンの連帯保証人


住宅ローンを組んだ時、夫の連帯保証人に奥さんがなっているというケースも多いでしょう。夫婦円満のうちは問題ないわけですが、離婚となると話しは違ってきます。


まず、連帯保証人は、保証人とは違います。責任でいえば、債務者と同じ責任をおっていることになります。債務者が返済できない場合、連帯保証人に返済を求めてきます。その時、「私ではなく、夫に請求して下さい」といってもとおりません。


催告の抗弁権という権利がないからです。


だったら、そうそうに連帯保証人を外れたいところですが、実はこれはそう簡単にはいかないんです。


通常連帯保証を解除するのは、住宅ローンが完済したときのみ。離婚だろうがなんだろうが、ローンの返済中では、連帯保証人をやめられません。


一定以上の収入のある人に連帯保証人をかわってもらうということはできますが、その人をみつけるのは、かなりむずかしい。住宅ローンを借り換える、住宅ローン分の固定資産を担保にするなどという方法もありますが、ある程度の収入、資産がある人のみが使える手です。


じゃあ、放っとくしかないというところですが、後々のトラブルの元です。住宅ローンは俺が払っていくと元夫が約束してくれてもしょせん口約束。何かの理由で、ローンを滞納してしまえば、否応なく、連帯保証人に支払い義務が生じるます。そうゆうリスクを抱えて生きていくというのもなかなかのストレスです。


多少損をしても、離婚を機に全てを精算。マンションなどは売却しまうというのが、一番いい選択のように思います。すっきりできますしね。


住宅ローンの名義変更


住宅ローンの連帯保証人に似ていますが、夫婦共有で、住宅ローン名義の場合があります。夫と妻が連帯債務者ということですね。


連帯債務者というのは、連帯保証人より重い。銀行からすれば、夫からでも妻からでも請求ができるという状態です。


一定の安定した収入が夫にあれば、簡単に住宅ローンの名義変更(妻の名前を外す)ができそうな気がしますが、これもそう簡単にはいかないんです。


住宅ローンを借り換える、連帯債務を代わってもらうなどの必要があります。


共有名義をどちらか一方に統一することもできますが、単独名義人となる側の収入、住宅ローンの返済能力レベルを銀行が審査した上でということになります。


銀行側にしてみれば、どちらからでもお金をとれる状態の方が、取りっぱぐれ可能性が低いわけで、それをわざわざ1人にするというのは、判断も厳しくなるはずです。


ローンが払っていけない状態なら、売却を考えた方がいいでしょう。


住宅ローンの財産分与は?


財産分与とは、婚姻生活中に夫婦が協力して築き上げた財産を、離婚の際に配分するもの。建物、土地など不動産以外にも、自動車、家電、家財道具、保険、年金、株券なども含まれます。
※婚姻前の財産、婚姻後でも親から相続した財産は対象外


財産分与の割合は、夫婦共働きなら折半、専業主婦の場合、3割から5割くらいになっています。


まぁ、普通の財産はいいとして、問題は住宅ローンです。財産分与の対象になるのか。


なります。住宅ローンが残っている物件でも離婚の際は財産分与の対象です。ただ、住宅の所有権と住宅ローンは別物として考えます。


マンションなど物件を売却して、ローンを完済。残ったお金を夫婦で分割というのが、一番きれいです。


ただ、物件を売却してもローンが残ってしまう場合もあります。オーバーローンというやつですね。

この場合売却はできません。それでも売却したいときは、任意売却という手もあります。これだと、リスクをできるかぎりおさえて売ることができます。


昔、明石家さんまさんが、大竹しのぶさんと離婚して、住まない家のローンを払い続けたなんてよくネタにしていましたが、(たしか5億...)離婚は人生設計が狂うので大変です。


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