売る理由ごとのポイント

転勤・引っ越し・住み替え時のマンション売却 | 買い換え住宅ローンとは?


転勤、引っ越し、子供が成長して...、一度、購入したマンションを手放して、住み替えを考えなければいけないこともあります。


住み替えの場合のマンション売却のポイントは、住宅ローン。マンションの売却額がローンの残高より多い場合と、少ない場合で、状況変わってきます。それぞれの場合についてみてみましょう。


マンションの売却額が住宅ローンの借り入れ残高より多い場合


この場合だと、マンションを売ったお金で、ローンを完済してしまえます。不動産屋さんに仲介手数料を支払っても、まだお金が残るなら、住み替えるための物件の費用、頭金にあてることができます。
※手元に残ったお金を譲渡益といいます。


自分の貯蓄もプラスして、新しく買う物件の頭金、諸費用を準備できるなら、住宅ローンは通常の借り入れと同じ。選択の幅も広がります。


ただ、注意したいのは、今のマンションを売却する前に、次の物件を購入する場合。一時的にとはゆえ、二重の住宅ローンをかかえることになります。


この場合は、金融機関の審査は、返済能力、住替え物件の担保評価にくわえ、前の住宅ローンのこと含めての判断になります。条件が厳しくなり、思った額の借り入れができないかもしれません。


買い手がみつかっていない段階では、取らぬ狸の皮算用。、ちゃんと売却してしまって、お金を手にしてから、次の段階へというのが、やはり確実です。


マンションの売却額が住宅ローンの借り入れ残高より少ない場合


マンションを売ったお金を、ローンの返済にあててもまだ、残高が残っている...担保割れが発生している状態です。


マンションを売却するには、ローンを完済して、抵当権をはずさなければいけないため、今ある貯蓄から、担保割れの分を支払わなければいけません。


貯蓄で残高を帳消しにできるなら、問題ありません。ローン完済後、まだ貯蓄に余裕があり、住替え物件の頭金など捻出できるなら、通常の借り入れのように住宅ローンが組めます。


ただ、現在の貯蓄をつかっても、担保割れの分に追いつかない方もいるでしょう。この場合、抵当権を外すことができない...だったら、住み替えができないのかというと手はあります。


それが、買い換え住宅ローン、住み替え住宅ローンです。


買い換え住宅ローンとは?


住宅ローンを組んだことがある人は、分かると思いますが、普通の住宅ローンは、物件の担保価値の範囲内での融資になります。


当たり前ですね。担保価値よりたくさんのお金を融資をしていたら、金融機関も損する可能性が高くなってしまいます。


ところが、買い換え住宅ローン、住み替え住宅ローンの場合、新たな物件の担保価値の1.5倍、2倍まで融資をしてもらえるんです。


余分に借り入れができるので、担保割れの分をおぎなうことができるというわけです。


※預貯金がちゃんとある人でも、現在のマンションの売却より、住替え物件の購入が先になると、貯蓄をすべて使ってしまうことになります。それでは、不安なので、買い換え住宅ローンを利用する場合もあります。


金融機関ごとに買い換え住宅ローンは仕組みは変わってきますが、審査は厳しいです。借り入れする人の年収、勤続年数、返済能力が重要。


担保を差し押さえても、貸したお金の分にならないので、ちゃんと返してくれる、返せる人にだけ貸すということですね。


年収と家計負担を考え、しっかり返済していけるなら、利用してもいいでしょう。


よほどの金持ちでないかぎり、普通、そう何度も住み替えはしません。また、引っ越す可能性があるなら、次は賃貸にしておく方がいいでしょう。もし、購入するなら、ほんとにこの物件でいいのか、じっくり判断したいところです。


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