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住宅ローン破綻・ローンが残っていても売れる!任意売却と競売の違い


マンション売却を考えている人の中には、住宅ローンが払えなくなり、泣く泣くマンションを手放すという方もいるでしょう。


マンションを売却したお金で、残りのローンを払ってしまえれば、貸し借りゼロ。何の問題もないわけですが、マンションが売れる額よりもローン残額の方が多いとやっかいです。その不足分を自己資金で補填できないかぎり、マンションを売ることができません。


不動産には抵当権という権利がついていて、売却と同時にローンの全額返済をしなければいけないからです。


これは仕方ないですね。ローンが残っているということは、完全には自分のものではないということ。それを勝手に誰かに売っちゃうわけにはいきません。


しかし、こうなると八方塞がりです。ローンは払えない、マンションも売れないでは、動きがとれなくなってしまいます。競売にかけられるのを待つだけです。


他に道はないのか...というところですが、まだ、1つ残っています。それが、任意売却です。


任意売却とは?


住宅ローンの返済が半年滞ると競売にかけられる準備に入り、それから4カ月から6カ月くらいで競売の入札が始まってしまいます。


その前にやれることが任意売却、略して任売。


債務超過状態の不動産を売却することが可能、ローンを全額を払ってなくても不動産を売ることができちゃうんです。
(不動産業者など仲介者が債権者と交渉して、住宅ローンを完済していなくても抵当権を抹消させる)


任意売却の後にもローンの残額分の借金はのこりますが、マンションを売ったお金で、その額を減らすことができているわけです。


残った借金は、自己破産で処理する、示談にする、時効を待つなどの方法がありますが、まず、マンションを売ってからですね。


任意売却と競売を比較すると


●任意売却は、競売より高く売れる!


競売の場合、市場価格より2、3割安い値段で売られてしまいます。任意売却だと市場価格そのままの値段...というわけではありませんが、競売より、1割、2割高く売れるといわれています。


1割といっても金額が大きいのでかなりの差。返済にあてるお金が多くなります。


●近所に知られずにすむ!


どんなに追い込まれても、周りの目は気になるもの。それが人間です。競売の場合、新聞、チラシで公開されるので、近所の方に知られてしまう可能性がありますが、任意売却の場合それはありません。精神的負担がかなり楽です。


●引っ越し日、費用の融通がきく!
競売の場合、落札者の都合で立ち退きをせまられます。任意売却ならその辺の融通がききます。引越し代を捻出してもらうことができたりします。


競売だと、何か追い詰められたあげくの果てに売られたという印象が強いですが、任意売却なら、自分の意志で家を手放したという感じです。新生活も明るい気持ちではじめられそうですね。


まぁ、一番大きいのは、高く売れるということ。これだけでも動くメリットはあります。


任意売却の流れと決断時期は?


任意売却だからマンションを売るのにも複雑な流れがあるというわけではありません。通常のマンションを売る場合と変わりません。不動産業者に依頼して、買い主をみつけてという流れです。


次に、いつ任意売却の決断をすればいいかですが、できるだけ早い方がいいです。


できればマンションを手放したくない。決断はできるだけ先延ばしにしたいというのも分かりますが、任意売却の手続きが遅れるほど、できることが限られ、不利になってしまいます。


競売入札は、ローン返済が滞ると、最短で10カ月くらいからはじまってしまいます。


ローンを滞納しはじめ、5カ月目までに相談するのが通常のようです。
(ちなみに、成約は、競売が始まる前までにすませなければなりません。まぁ、当然ですが...)


今後ローンを払っていけるのか、いけないのかは、本人が一番よく分かっているでしょう。なんとか早めに決断。できるだけ、損害を少なくしたいところです。


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