マンションを高く売るための知識

税の控除 | マンションの売却益の税率は5年で半分に?


マンションを売却したいと考えている方の中には、購入したマンションの値が上がり、売る人もいるでしょう。マンション購入時から、資産価値が上がりそうだと予想していた場合もあれば、そんなつもりはなく気付けばその地域の地価が上がっていてマンション売却価格も上がっていた、というケースもあるでしょう。


いずれにしろ、得できるわけですから嬉しいものです。ただ、その時やっかいなのは税金です。

儲けがない場合は、税金がとられることはありませんが、利益がでた途端、何十パーセントという額を税金(所得税、住民税)で持っていかれてしまいます。


労働して稼いだんじゃないんだから、いくらとってもいいだろう...なんて考えているんでしょうか。日本に住んでいる以上したがわなければいけませんが、ちょっと納得できない・・・と思う人もいるでしょうね。でもそんなこと考えてても時間の無駄です。納税は義務ですからね。


注意したいのは、マンションを売却する時期です。十何年住んでいたマンションを売る場合は関係ありませんが、5年前後で売る場合は、注意しなければいけません。


土地建物の譲渡所得には、長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、期間で税の額が違ってくるんです。

長期譲渡所得が、税額20パーセント(所得税15%が、住民税5%)。短期譲渡所得が、税額39パーセント(所得税30%が、住民税9%)。なんと倍近くも違っています。


消費税が数パーセント上がっただけでも大変なのに、この違いは知っておかないとかなりの損につながります。


長期譲渡所得と短期譲渡所得の分かれ目が5年。譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるものが長期譲渡所得。譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のものが、短期譲渡所得。

※5年といっても基準を1月1日にしているという点は、間違えないようにしましょう。


譲渡所得金額について


譲渡所得金額についてですが、これは、譲渡価額から、取得費と譲渡費用に、特別控除を引いたものになります。


取得費、譲渡費用、特別控除について説明します。


●取得費
取得費とは、マンションを購入する際にかかった費用のこと。購入代金以外、購入時に払った仲介手数料、登録免許税などの税金、登記費用、リフォーム代なども含まれます。
※建物の取得費は、減価償却費相当を差し引いて計算


●譲渡費用
譲渡費用とは、マンションを売却するためにかかった費用です。売却時に払った仲介手数料、登録免許税、印紙税なんかも含まれます。


●特別控除
土地や建物を売却した際、譲渡所得から差し引くことのできる特別控除の特例です。


○公共事業などのために土地建物を売却した場合
5,000万円控除
○自己居住用財産を売却した場合(居住用財産の3,000万円特別控除といわれています。)
3,000万円控除
○特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合
2,000万円控除
○特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合
1,500万円控除
○農地保有の合理化などのために土地を売却した場合
800万円控除


自己居住用財産を売却した場合に当てはまる人が多そうですね。よく覚えておきましょう。


売却益の税率 実例


週刊ダイヤモンドの2015年3月7日号に、例が乗っていたのでみてみましょう。


2011年6月6日に5000万円で購入したマンションがあるとします。これの価値が上がり、4年後の2015年6月7日に売却。5800万円で売れました。

この場合、減価償却費が135万円、所得額が740万円、税率が39%で、手取りは、
『531万円』になります。


次に6年後の2017年6月7日に売却、5700万円で売れた場合をみてみます。

この場合、減価償却費が202万円、所得額が711万円、税率が20%で、手取りは、
『536万円』になります。


売る時期が2年遅くなり、売却額も下がっているのに、手取りの額はわずかですが、上がっています。


考え方によっては、2年ただでマンションに住めて、数万円のお小遣いをもらったようなもんでしょうか。結構お得です。


もちろん、このケースのようにいくとは限りません。売却額がもっと下がってしまえば、2年前売っておいた方がよかったー!!なんてことにもなりかねません。その辺は、個人の判断です。将来のことは、誰にも予想がつきません。


ただ、ちょうどマンションを購入して5年ぐらいの人が売却しようとしている場合は、待ったほうがいいかもしれません。1ヶ月待てば、税金が半分だったのにー!!なんて状態だと悔やんでも悔やみきれません。


いい買い手が見つからないかぎり、税率20%になるまで待ちましょう。


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