マンションを高く売るための知識

マンションは貸すより売るほうがいい?貸すことのリスクとは?


マンションを売却しようか考えている人の中には、貸して家賃収入を得るという選択肢があったりします。


マンションを貸す...不労所得...元の資産を残したまま、毎月お金だけが入ってくる。売却するよりお得な感じもしますがどうなんでしょう。マンションを貸すことのリスク、デメリットとメリットをまとめます。


マンションを貸すことのメリット


●賃貸マンションより家賃が高めに設定できる!
分譲マンションを貸しだす分譲貸しの場合、普通の賃貸マンションと比べて家賃を高めに設定しやすいんです。

たとえ間取りが同じでも、分譲は長く住んでもらうことを目的につくられているので、いろいろ設備投資がしたあったりします。


システムキッチン、床暖房、防音効果...その分のプラスですね。


●住宅ローンで、黒字にしやすい

普通のローンより、住宅ローンの方が、金利が低めで、返済期間が長く設定されているので、毎月の返済額が少なくてすみます。家賃より、毎月の返済額が少ない黒字の状態にしやすいといえます。


●経費として計算できる費用が増える

マンションを貸し出すことで、経費として計算でき、控除の対象になる費用が増えます。住宅ローンの金利、固定資産税、管理費、減価償却費、改装費用などです。


こうやってみるとなかなかメリットがありますが、それを上回るデメリットも存在します。次は、デメリットをみてみましょう。


マンションを貸すことのデメリット


●空き室のリスクがある
当たり前のことですが、マンションの借り手がつかないこともあります。そうなるとすべての計画はくるいます。

自分はそのマンションには住んでいないわけで、自分の家の費用と貸し出してるマンションの住宅ローン両方支払う必要が出来きます。


●改装費用、修繕費用がかかる
自分が住んでいる場合、多少部屋が汚れたり、なにかがこわれてもそのまま使っちゃったりしますが、人に貸す場合そうはいきません。

内装をリフォーム、借り手が変わるたびに、ハウスクリーニングも必要になります。ときに、壁紙を張り替えることもあるでしょう。、けっこうなお金です。


給湯器、トイレ、お風呂など、普通に生活していて不具合がおこった場合の修繕費も、借し主持ちです。


●次の住宅ローンが組みにくい

貸しているマンションが、住宅ローンが残っていると新しい住宅ローンが組みにくい状態です。金融機関は、ローンを完済してからといってきます。欲しい家があっても買えないでしょう。


●売却条件が厳しくなる
貸しているマンションを売るのと普通のマンションの売るのとでは、売却の条件が違います。現在、貸しているマンションを購入する人は、家賃収入が入ることが前提で、収益物件として買う人。


この場合、住宅ローンは使えません。融資を受け、お金を稼ぐために購入しています。物件の評価は、家賃収入をもとにした利回り。普通のマンションより厳しい評価になります。


などが、デメリットであります。


家賃収入の不労所得というときこえはいいですが、安定した収入を得るのは大変です。入居者が決まらなければ、空き室率100パーセント、収入ゼロ。支払いのみ。入居者がいても家賃滞納するケースもあります。


リフォーム代、修繕費、固定資産税もバカになりません。


これから先マンションは、どんどん供給過多の買い手市場になっていきます。値上がりするというのは、ほとんどの地域で難しいでしょう。

家賃収入10年あっても、マンションの価値がその分下がり、プラマイゼロだとなんの意味もありません。その間の手間、労力の分だけ損です。


とっととマンションを手放した方がせいせいするかもしれませんね。


将来自分が住む予定のマンションの賃貸


将来自分が住む予定なので、売却は出来ない。それまでほったらかししておくのももったいないので、貸し出すつもりという方もいるでしょう。


ただ、その場合、ちょっと注意が必要です。


自分が必要になるタイミングで借り手が出ていってくれるとは限らないからです。自分のマンション、こちらの都合で出てってもらってもいいだろうと考えている人もいるかもしれませんが、それはできません。


借地借家法という法令の中で「貸主は、正当な事由がない限り退去してもらうことはできない」となっているからです。


貸主が住むからというのは、正当な事由ではありません。ちゃんと借り主が家賃を払っているかぎり、借り主には住む権利があるわけです。


じゃあ、自分で使うまでほっとくしかないのかというとそうではありません。「定期借家契約」というものがあります。

期間をあらかじめ設定しておいて、その期間がすぎれば、契約がきれるというものです。更新はありません。


いつごろからマンションが必要になるか分かっている人は、定期借家契約を利用しましょう。


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