マンションを高く売るための知識

売買契約書に出てくる危険負担・瑕疵担保責任とは?


マンション売買の際、理解しておきたい2つの言葉があります。それが、危険負担と瑕疵担保責任。売買契約時、契約書の中に出てくると思いますが、この2つについて説明します。

 

危険負担とは?


危険負担...、あまり聞き慣れない言葉ですが、wikipediaによると「双務契約において債務者の責めに帰すべき事由によらず債務が履行できなくなった場合に、それと対価的関係にある債務(反対債務)も消滅するか否かという存続上の牽連関係の問題」となっています。


何かむずかしい言葉が使われていて、意味がよく分かりませんが、マンション売却する場合をみてみましょう。


マンションを売る場合、売買契約をしたらすぐマンションを引き渡すというわけではありません。引き渡しまで、数週間から数ヶ月の期間があります。この間に、地震、火事などが原因で、物件が引き渡せない状態になってしまったらどうするのか...?これが、危険負担です。


危険負担の対象は、売主にも、買主にも責任がない場合です。地震、台風などの天変地異、放火、隣人の部屋からの出火などですね。売主、買主どちらかの過失や故意の場合は、別の問題になります。


契約は、すんでしまっていて、手付金ももらっている。残りのお金はどうなるのか...万一のことがあった場合の話ですが、売り主には、非常に気になるところです。


民法では、「危険負担の債権者主義」というものがあります。(民法第534条第1項)たとえ、マンションが全壊してしまったとしても、債権者である買い主は、売買代金の全てを支払う義務があるんです。


売り主からすると、代わりの物件を用意する必要も、損害賠償も必要ないんです。


契約さえすんでしまえば、売り主側は、安心...といいたいところですが、そううまくはいきません。買い手になってみると住んでもいないマンションのお金を払い続けるなんて、たまったもんじゃないですからね。ちゃんと救いをもたせています。


それが、不動産の売買契約書の特約。民法よりもこの特約が優先して適用されることになっています。


例えば、こんな危険負担の特約があります。


● 損失については、引渡し日の前日までは売主、引渡し日以降は買主の負担とする
●買主が本契約を締結した目的を達することができない場合には、本契約を解除することができる


引き渡すまでは、売り主で、引き渡してからは、買い主。引き渡せない場合は、契約解除...買い主の側にたつとこれが当たり前ですね。

安心して購入することができます。


売買契約書の条文に


●本物件の引渡前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰すことの出来ない事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする


とあったりもします。0から、買い主をみつけるのは、大変。毀損が、軽微の場合、売り主が費用を負担し、修理すれば引き渡すことができるわけです。

保険が降りて、修理費がでれば、損害すくなくすむかもしれません。


危険負担が適用されることは非常にまれなケースでしょうが、売買契約書にどうかかれているかは、把握しておきましょう。


瑕疵担保責任とは?


瑕疵担保責任...「かしたんぽせきにん」と読みますがまた聞いたことのない言葉です。これは、なんなんでしょう。


まず、瑕疵とは、欠陥のことです。生活していく上で支障があるような欠陥を指します。



マンションを購入した人が入居した後に、瑕疵がみつかった場合、売り主は、無償で補修したり、損害賠償に応じなければならない。これが、瑕疵担保責任です。


民法の瑕疵担保責任についてみてみましょう。


●売り主の責任は、無過失責任。故意に欠陥を隠していた場合はもちろん、隠す意図はなく、欠陥を見逃していた場合にも責任があります。


●買い主は、売り主に対して、損害賠償、契約の解除を請求することができる。故意にしろ、過失にしろ、住めないような物件では困りますからね。買い主は、瑕疵担保責任で、守られています。


●買い手が売り手に責任を追及できる期間=買い主が瑕疵を発見した日から1年以内


民法では、当事者間で自由に修正、変更が可能となっています。

中古マンションの瑕疵担保責任は、物件を引き渡してから2、3ヶ月、長くて半年、1年です。


売った後もずっと保証しろといわれては、かなりの負担。たまりません。1年問題なければ、後は、そちらの責任でということですね。


何か物を買った時の保証期間みたいなものですね。これがあるおかげで、買い主も安心して買えます。


まぁ、大きな欠陥があれば、住み始めたらすぐ分かるでしょう。欠陥があっても隠して売っちゃえ...なんて手は、通用しないということ。人間、正直にいきましょう。


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