マンションを高く売るための知識

売却価格を下げる前のチェックポイント | 値下げ時期・値下げ幅


マンションがなかなか売れない...どうすればいいか。売れないマンションを売る方法は、簡単です。


それは...、価格をさげるということです。


不動産屋も物件が売れないと価格を下げることを提案してきます。売れないなら仕方がないか...と思っちゃうところですが、ちょっと注意が必要です。不動産屋の目的は、高い値段でその物件を売ることより、ただ、その物件を売ることにあるからです。


不動産屋の取り分について考えてみましょう。マンションが売れた際、不動産屋の取り分は、売れた価格の3パーセント(プラス6万円)です。


仮に物件の価格を1200万円を1000万円に下げた場合、不動産屋の仲介手数料の差は、6万円です。
1200万円の3パーセントで、36万円だったのが、
1000万円の3パーセントで、30万円になりました。



こちらは、200万円の減収ですが、不動産屋側は、6万円の減収。1200万円で売れるのを待つより、1000万円で売ってしまい、30万円の利益をあげる方が、効率もいいわけです。


売れないかぎり、不動産屋は一円もお金をもらえないわけで、いくら下げてもいいから、売却しちゃいたいという気持ちが奥底にあるわけです。


売り主と不動産屋は、利害が完全に一致してはいないんですね。もちろん売り主第一の不動産屋さんもあるんでしょうが、向こうも商売。こちらがもうけるより、自分の会社がもうける方が大事。不動産屋の言うことを鵜呑みにしてしまうのは危険です。


ほんとに値下げをしてもいいかどうか、いくつかのポイントをチェックしてみましょう。


値下げ前の確認ポイント


●ちゃんと自分の物件の情報が伝わっているのかどうか。

新聞チラシ、ポスティグチラシ、ネットなど、できるかぎりの手段を使い宣伝がしてあるか。その結果、ちゃんと自分の物件の情報が市場に広がっているかどうかのチェックしましょう。


買い手のところまで情報が届いていないなら、まず届けてからです。今の値段で購入してもいいという人が隠れているかもしれないですからね。


●内覧にくる人がいるのかどうか。
内覧に来る人がいるのかどうかの確認です。

情報が広がっているのに内覧にくる人がいないというのは、価格が高いか需要がないかどちらかの理由です。


その場合は、価格を下げなければならないでしょう。需要がない物件でも価格をさげることで、需要が生まれます。


●物件を見にきた人に、値下げを提案


値下げをする前に、内覧にきた人に値下げを提案してみましょう。(不動産屋経由)値下げ価格そのまま提案するのでは、意味が無いので値下げ幅の低い値下げです。


1200万円の物件を1000万円に下げる予定であれば、1100万円まで下げますと伝え様子をみます。これでのってきてくれれば、100万円のプラスです。


値下げに適した時期


どうせ値下げをするなら、1年を通して効果が高い時期のほうがいいもの。値下げに適したシーズンというものがあります。


1月、2月です。1月、2月と言うのは、実は買い手が最も多くなる時期。価格の値下げを考えているなら、この月が効果的に働く可能性があります。


少しはやめの12月から...なんて考える方もいるかもしれませんが、12月は、買い手が少なくなっている時期。ここで安くしてもあまり反応がなく、値下げをしたというインパクトが薄れてしまいます。


12月といえばボーナスの時期。お金が入って、マンション購入を考える人が多いんじゃないかと思っちゃいますがそうじゃないんですね。家電とかの商品の売上とは違います。6月も同じく、よく売れるわけではありません。


後は、お客さんが増えるのが秋です。秋は、新築マンションの販売が増える時期。同時に、中古マンションの需要も高まります。9月の終わりごろの値下げが効果的でしょう。


値下げ幅はどのくらい?


価格を下げることを決めたら、次は値下げ幅です。どのくらい下げるか...。下げ幅が低いほどいいわけですが、効果がなければ意味がありません。


住宅であれば10パーセント下げるのが一般的です。ただ、ケースによって10パーセントも下げずに様子をみた方がいい場合もあります。それが、500万単位の壁。


たとえば、1580万円で売り出している物件を値下げするとき、10パーセント下げると1420万円くらいになりますが、1480万円でも買い手が出てくる可能性があります。


不動産屋情報サイトで検索するとき、価格の条件は500万円単位になっています。ということは、価格2500万円以下という条件で検索した人の目に、自分のマンションの情報が届いていないということ。10パーセント下げる前に、1480万円で様子見てみましょう。うまくいけば、この値下げ幅で、買い手が現れるかもしれません。


この差で今までお客さんを逃していたかと思うとちょっともったいないですね。


ちなみに、収益物件の場合、利回り1パーセントになるように下げます。


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