現代日本のマンション事情

マンションの寿命は何年くらい?コンクリートの寿命は?


形あるものいつかは壊れる...マンションも永遠に住めるわけではありません。寿命があります。


ただ、マンションが産まれたのは最近。まだ50年位前です。物理的に寿命を迎えたという事例はまだなく、寿命がまだはっきりしないというのが実情です。


もちろんマンションを建て直す、取り壊すことはありますが、それは、もう住めないからというわけではありません。



●経済的理由
設備配管などが老朽化して修繕や交換にお金がかかる。



●機能的理由
エレベーターがない。耐震に問題あり。



●社会的理由
小さいビルとまとめて、大きなビルを建てた方が価値が上がる。


などの理由からでした。


マンションの正確な寿命は、時間が経過してみなければ分からないところですが、目安になるものはあります。それが、法定耐用年数。


法定耐用年数とは、財務省令で定められた減価償却費を計算するためのもの。定義は、「標準的な資産を対象とし、原則として、通常の維持補修を加えながら通常の使用条件で使用した場合の効用持続年数を基礎として定める」とされています。


鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造、鉄筋コンクリート(RC)造の建物、マンションの耐用年数は、住宅で47年、事務所で50年です。


約50年...案外少ないですね。ただ、この年数は、1998年以降に建てられたもので、それ以前、改定前の住宅は、60年です。


新しい建物の方が建築技術も、素材もよくなっているのに、短いというのもおかしな話。物理的寿命はもっと長いものと考えられます。


コンクリートの寿命は100年を超える?


マンションの寿命の大本は、コンクリートの寿命のような気がします。コンクリートの寿命は、どれくらいなんでしょうか。


国土交通省がまとめた「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」というものがあります。これによると...


●鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定
(飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)


●鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年
(大蔵省主税局(1951)「固定資産の耐用年数の算定方式」)


●固定資産台帳の滅失データを基に(中略)平均寿命を推計した結果、RC系住宅は68年
(小松幸夫(2013)「建物の平均寿命実態調査」)


物理的なことだけ考えると100年を超えられる耐久性は、あるようですね。


同じコンクリートでも、鉄筋を包むコンクリートの「かぶり厚」が大きいほど物理的耐用年数が増すとされています。かぶり厚3センチメートルで65年、4センチメートルで100年。厚みがあるほど頑丈そうなのは、なんとなく分かります。


ちなみに、200年の耐久性のあるコンクリートの仕様は、確立されて、大手ゼネコンでは500年コンクリートなるものの開発も進んでいるとのこと。500年持つ住居なんてできたら、子々孫々まで安心ですね。


ただ、お寺やお城なんか、何百年も前の建物が残っているものもたくさんあります。世界的にみてもいろいろありますね。中には、1000年オーバーもあったりします。昔の技術でこれだけ長持ちするんだから、今の技術ならもっと持たせることも可能な気がします。


ただ、それだとあまり、建て直しや、住み替えしなくなっちゃって、住宅メーカーがもうからなくなっちゃいますね。


今後増える築年数の長いマンション


今ある建物もどんどん古くなっていくわけで、今後築年数の長いマンションが増えるわけですが、どれくらいの数になるのかみてみましょう。


●2013年
築30年超のマンション 97万戸
築40年超のマンション 31万戸
築50年超のマンション 1万戸


●2018年
築30年超のマンション 112万戸
築40年超のマンション 68万戸
築50年超のマンション 5万戸


●2023年
築30年超のマンション 135万戸
築40年超のマンション 97万戸
築50年超のマンション 32万戸


●2033年
築30年超のマンション 183万戸
築40年超のマンション 135万戸
築50年超のマンション 129万戸


国土交通省 社会資本整備審議会第11回建築基準制度部会配布資料より


2033年になると、築30年超のマンションばかりになっちゃいますね。いつこわすことになるかもしれないマンションを購入する人は、少ないでしょう。需要が多いこともあって、かなり値段が下がっていそうです。


今はまだ高値の花、憧れの高層高級マンション最上階も、頑張れば手が届くくらいの値段になっているかもしれません。


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