〜マンション・土地・一戸建てをより高く売るために〜

媒介契約とは？

マンション売却を依頼する業者が決まったら、次は契約です。
査定後、売却の意思が固まったら不動産会社に売却を依頼し、売却の媒介契約を締結します。
媒介契約とは、お客様がお客様の不動産売却を不動産仲介業者に依頼する契約を結ぶ事で、媒介には次の3種類があります。

一般媒介契約

［依頼者側］
複数の不動産会社に重ねて不動産売却の依頼することができます。
自分で見つけた購入者と契約することも可能です。
他の業者を明らかにする義務のある明示型と明らかにしない非明示型とがあります。
［不動産仲介業者側］
物件を指定流通機構に登録したり、業務処理状況を報告する義務がありません。

専任媒介契約

［依頼者側］
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。
自分で見つけた相手方（買主）となら不動産会社を通さず、売買契約を締結することができます。
［不動産仲介業者側］
目的物件を指定流通機構に登録の上、業務処理状況を2週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません。

専属専任媒介契約

［依頼者側］
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。
また、依頼者は、自分で見つけた相手方（買主）と不動産会社を通さずに売買契約を締結できません。
［不動産仲介業者側］
該当不動産を不動産流通指定機構(レインズ)の登録の上、業務処理状況を1週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません。

不動産売却の売買契約に必要なものって？

不動産会社の不動産売却の活動を通じて購入者（買主）が見つかりましたら、代金の支払・物件の引渡等の不動産売買契約を結びます。その際に、必要なものは主に下記です。チェックボックスで忘れたものがないか確認しましょう。

不動産売却の査定ってどうやるの？

不動産売却の査定算出方法に関しては不動産会社によって変わりますが、大きく分けて3つのパターンに分かれます。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、不動産売却の査定する物件と条件の近い物件の取引事例を収集し、それとの比較によって評価する方法です。事例物件との違いを、定められた諸条件をもとに評価し価格差を導きだすと言う方法です。優れている項目については一定の比率だけ査定価格を上げ、劣っているときには価格を下げて適正価格が算出されます。

原価法

原価法とは、該当物件を現時点でもう一度建築した場合、いくらになるかを算出し 築年数によって価値が下がった分を引く事で該当物件の現在の価値を出す方法で、新築のマンションによく用いられます。この方法は、査定を行う業者によってばらつきが出る為、大まかな査定は出来ても詳しい査定を出す事は難しいとされています。なぜなら、築年数による価値の変化がない為、現存の価値がそのまま分かるからです。

収益還元法

収益還元法とは、賃料を基に価格を評価する方法で賃貸物件によく利用されます。
主に欧米で主流になっている不動産鑑定評価のひとつで、不動産の運用によって得られるであろうと期待される収益（賃料）を基に価格を評価する方法の事を言います。
日本では、1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され積極的活用が明示されています。

不動産の買取とは？

不動産買取とは、不動産会社が直接物件を買取ることです。
買取を専門にしている会社はここ最近、マザーズオークションの盛り上がりで仲介ではなく、直接買取業者が増えてきています。

関連キーワード: 買取保証制度、マザーズオークション

買取保証制度とは？

買取保証制度とは、中古マンションなど不動産を買い替える時に、販売を仲介した不動産会社が不動産売却をできない際に買い取ることを保証する便利な制度です。
マンション販売を委託する側にとっては、最終的に買取してもらえるという安心感があります。
マンションは高価なものですので、マンション査定をしてもらい、実際にマンション販売を開始したとしてもなかなか売れないのが実情です。マンション販売を仲介してもらう際には、仲介期間をあらかじめ設定することが多く、通常3ヶ月〜半年程度で仲介期間が終了します。
買取保証制度を取り入れていれば、その期間に不動産売却ができなくても不動産会社に買い取りしてもらうことができます。販売期間を気にしない場合はいいのですが、引越しや買い替えなどで期限がある場合、買い取り保障制度があると便利です。
ただし、買い取り価格は最初の査定額を下回ることがほとんどです。確実に売却できるというメリットはありますが、希望する価格で買い取ってもらえない可能性があることを忘れてはいけません。
買い取りされた物件は、通常は不動産会社によってリフォームされ、再度販売されます。良心的な不動産会社であれば、再販によって生じた利益を還元してくれる場合もあります。

不動産売却をし易い時期とはあるのでしょうか？

はい。 不動産物件が売買されやすい（賃貸もされやすい）時期というのは1月〜3月です。
この時期は新築マンションの建設も活発で、新築マンションか中古マンションかで迷う人が多いため、中古マンションの需要も喚起されます。
特に、マンションの販売に関しては、お正月の長期休暇などを利用してマンションの見学・内覧会や内装の確認などを行う人も多いので不動産会社もお年玉イベントなど行い1年の内で一番活気がでてくる時期です。
売却しやすいということは希望価格で販売できる可能性も高いです。
この時期を過ぎてしまうと、次は5月のゴールデンウィークになりますが、1月〜3月に比べると需要は多くありません。
1月〜3月の時期に不動産売却をするのがベストと考えると、遅くとも12月までには不動産売却の査定やマンション査定を済ませ仲介業者を決めておきたいところです。

売却？賃貸？

マンションの場合、売却しなくても賃貸に出すという方法があります。
マンションの売却金額が非常に安く感じた場合は賃貸を検討してみてもよろしいかと思います。
運営維持費や、管理費用や、その他猥雑な作業がかかりますが、転勤や、長期にわたって家を離れていて戻る可能性がある方などはオススメです。
実際にマンションの買い替えなどでマンション査定した場合に、希望額よりもあまりに安かったために賃貸にしようか迷う人も多いようです。
マンションを賃貸にするメリットは、
1. 継続的な収入が得られる
2. 賃貸契約が終われば、またそこに住むことが可能である
という点があげられます。
ただし、賃貸のデメリットとして、管理の煩雑さがあります。委託したとしても管理や設備維持に費用がかかり、マンションの管理費や修繕積立金も年数が経つにつれ高くなります。
また、賃貸のデメリットとして、すぐに借り手が現れるとは限らないという事です。ワンルームや2DKなど1人暮らしや新婚の方が住むような間取りであれ ば、借り手も つきやすいのですが、通常の家族用マンションであれば都市部で交通の便がよくない限り、借り手をすぐに見つけるのは困難なようです。
マンションを買い換えた場合は「買い替え特例」により税金の優遇を受けることができます。マンション購入時と売却時の差額で損失が出た場合でも、所得税と住民税を数年間（最大で4年）無課税になるなどの優遇措置もあります。
ただし、マンションを賃貸にした場合は確定申告の必要が出てきます。
前述したように、もし今のマンションに将来的に戻ってくる可能性があるのであれば、賃貸という手もありますが、その後の管理の面もしっかりと検討した上で決めるほうがよいでしょう。

マザーズオークションとは？

マザーズオークションでは出展した物件をまず、マザーズオークションの加盟店へ 依頼します。加盟店が売買の代理をするという形です。売買の成立がしますと、 加盟店への手数料等をお支払いします。
オークション開始までの物件のお披露目で最大40日、オークション開始で最大40日の オークション期間を設けることができ、長くても、80日以内には売却が可能です。
もちろん売買が成立しない場合は手数料は発生いたしませんが、希望売却金額よりも高ければ、売買は成立いたします。

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